Часто и неоднократно слышу от знакомых, которые живут здесь, в Болгарии: “Хочу свой дом”.
И тут возникает два варианта развития событий. Купить готовый или построить по своему вкусу, желанию и кошельку. Если с первым вариантом все более или менее понятно, То есть идешь в агентство, предлагающее кучку вариантов или сам рыщешь по сайтам недвижимости. То со вторым вариантом ( строить самому) непонятно ничего. Именно второй вариант я и попытаюсь рассказать, основываясь на собственном опыте.
Далее по тексту буду описывать строительство дома в общине Несебър, то есть совсем недалеко от моря.
Начинается все как обычно с выбора участка. Чтобы правильно определиться нужно сначала понимать какого размера дом вы бы хотели. Между размером дома и размером участка существуют вполне себе прямые зависимости. Каждый земельный участок,оформленный “под строительство”(в УПИ) имеет два принципиальных ограничения. Первое – это застраиваемая площадь (ЗП). Это площадь, выражаемая в документах на землю в процентах от общей площади. К примеру у нас в Кошарице ЗП составляет от 20 до 40%. То есть при участке в 500 квадратных метров нельзя застроить более 100-200 квадратных метров. Размер основания всех построек не должен превышать этих параметров. Второй важный показатель – так называемый Кинт, то есть коэффициент интенсивности. Он тоже определяется для каждого участка по своему и опять же в нашем районе составляет от 1 до 1,2. То есть общая развернутая площадь (РЗП) дома не может превышать 500-600 кв.м. (нужно площадь участка умножить на Кинт). Встречаются участки с Кинт 0,3 или 0,4. В таком случае общая площадь дома не превышает для данного участка 150-200 кв.м. Внимательно изучайте документы. Еще один параметр, влияющий на ограничения по строительству – разрешенная высота застройки.
При подборе земельного участка обязательно обратите внимание на наличие коммуникаций. Без воды и без электричества крайне маловероятно, что вам дадут разрешение на строительство.
Допустим участок выбрали, параметры устраивают, вид из будущего окна будущего дома впечатляет. Действие следующее – проектирование. Архитекторов в Болгарии полно и все они не откажутся сделать вам проект “занедорого”. Нормальная цена проекта – от 10 до 20 Евро за квадратный метр будущего дома.
Чтобы начать проектирование дома потребуются сначала в общине получить “визу на проектирование”. В этом документе как раз и указаны те ограничения (ЗП, Кинт и пр.), о которых я написал выше. Итак проектирование началось, архитектор учел все ваши пожелания и сделал проект по вашим хотелкам и учел требования закона, а требований я вам скажу немало. Выбирая архитектора, постарайтесь угадать, чтобы он был не только креативным и грамотным, но и юридически подкованным.
Проект на руках со всеми его обязательными частями: Архитектура, Конструкции, Электрическая часть, Вода и Канализация, Пожаробезопасность, Энергоэффективность и что-то забыл еще. Дальше начинается муторный процесс получения разрешения на строительство.
Во-первых для получения разрешения на строительство недостаточно только проекта. Потребуется еще предварительный договор с ЕВН (наша местная электрическая компашка) и предварительный договор с “ВиК” (отвечают за воду и канализацию).
Кроме того лучше еще сделать экспертизу проекта в строительном надзоре, чтобы сэкономить в дальнейшем время.
Во-вторых наличие отличного проекта не гарантирует однозначного и быстрого получения разрешения на строительства. Если в процессе проверки проекта в общине выяснятся какие-нибудь скрытые подводные камни, то проект можно будет “похоронить” вместе с вашим желанием построить дом. Забыл упомянуть, что в процессе получения разрешения потребуется получить согласование от РИОСВ, организации, отвечающей за экологию.
На самом деле, конечно, не так все страшно как написано, но просто нужно быть внимательным, выбирая людей на выполнение определенных видов работ.
Разрешение получено, что дальше? А дальше будет Часть вторая.
Комментарии