Недвижимость в общине Несебр. Где и как выбрать жильё на море

Начну с того что община Несебр состоит из собственно города Несебр,  города Святой Влас, города Обзор, с.Равда,кк (курортный комплекс) Солнечный берег. В общину Несебр входят ещё населенные пункты, но с точки зрения покупки недвижимости на море они особого интереса не представляют.

Прежде чем начинать поиск недвижимости, определитесь в первую очередь что вы хотите от этой недвижимости и для чего она вам нужна. В зависимости от предпочтений и стоит выбирать себе что-то. В первую очередь вы должны решить, будете вы здесь круглогодично, приезжать на лето, сдавать в аренду или это инвестиция. Оговорюсь сразу, что инвестиционную привлекательность я рассматривать не буду, так как рынок крайне непредсказуем и гарантировать рост цен не может никто, хотя последние 2 года средняя цена на недвижимость на побережьи не снижается.

Недвижимость в Несебре. Сам город прекрасно приспособлен и предназначен для круглогодичного проживания. Он состоит из двух частей — старый город и новый город. Старый расположен на островке, соединенном с «материком» автомобильной дорогой несколько сот метров длиной. Недвижимость в Старом Несебре — преимущественно дома старой постройки, часто деревянные или с большим количеством дерева. Для жизни, на мой взгляд, эта территория наименее пригодна. Зимой частые ветра, сильная влажность. Летом огромное количество туристов. Кроме того, старый город перенаселен, то есть дома стоят «один на одном», без земельных участков.И город находится под защитой ЮНЕСКО, а это значит, что существуют значительные ограничения по перепланировкам, ремонтам и т. д.

Новый Несебр. Наилучшее место на мой взгляд для круглогодичного проживания.

Плюсы — близость всей инфраструктуры. Школа, детские сады, молочная кухня, магазины, рестораны, поликлиника, автобусное сообщение. Всё находится в радиусе одного километра практически в любой части Нового Несебра. Кроме того, в Несебре есть пляж, в Старом городе пристань и морской вокзал. Городок небольшой и поэтому практичеки всё находится в шаговой доступности. Центральная часть Нового Несебра — как правило 2-5 этажные здания, стоящие друг к другу окна в окна или на незначительном расстоянии. Но в любом случае нужно жилье смотреть. Иногда случается, что дом находится в глубине, а вид из окна лучше, чем вид на море. На окраине Нового Несебра, или по периметру находятся строения преимущественно недавних лет постройки, начиная с 2000. Из минусов Несебра — наиболее высокая средняя цена во всей общине. Хорошое жилье начинается от 900 Евро за квадратный метр. Слово «хорошее» имеет относительное значение. Хороший ремонт по-болгарски это несколько хуже, чем хороший ремонт в крупных российских городах.

Как искать и подбирать жильё в Несебре. Рекомендую для начала посмотреть сайт бесплатных объявлений www.alo.bg. В разделе «Имоти-продажби» выберете подраздел «Апартаменти, стаи» и подыскивайте себе что-нибудь подходящее. Несебр находится в области Бургас.

Микрословарь болгарского: Апартамент — квартира, стая- комната, сграда-здание, двустаен — двухкомнатный, тристаен -трёхкомнатный, асансьор — лифт, тухла- кирпич. Любые непонятные слова можно найти в он-лайн переводчиках.

Посмотрев сайт, вы будете примерно ориентироваться в ценах на недвижимость. Это же правило распространяется и на поиск недвижимости в других районах страны.

Но, в интернете очень часто нет тех предложений, которые называются «горящими». Такие предложения есть у риэлтеров. Сейчас идёт массовый отток англичан и ирландцев-собственников жилья на побережье. Цены иногда можно найти дешевле рынка на 30-40%. Связано с тем, что англичане разочаровались в инвестиционной привлекательности болгарской недвижимости. С началом экономического кризиса и начался отток североевропейцев с болгарского рынка недвижимости.

Посмотрев сайт о недвижимости, всё таки рекомендую обратится к грамотному риэлтеру.

Во-первых вам объяснят какие расходы у вас будут по оформлению жилья. Кроме оплаты стоимости самого жилья вам предстоят расходы на нотариуса ( до 5% от стоимости жилья) и на адвоката ( от 100 Евро и выше). Во-вторых хороший риэлтер расскажет вам плюсы и минусы района в котором жильё расположено и плюсы-минусы самой недвижимости. Комиссию за свою работу риэлтер с вас не возьмет, в том случае, если вы выбрали и купили недвижимость из его базы данных или базы данных его партнеров. Его комиссия находится в цене предлагаемой недвижимости. Если риэлтер занимался с вами некоторое время, но вы ничего не выбрали, то есть вероятность что за работу риэлтеру придётся всё же заплатить от 100 до 300 Евро. Прежде чем начать работу с риэлтером обговорите с ним все условия его вознаграждения, это поможет избежать в дальнейшем конфликтов и недоразумений. И в-третьих, вам смогут предложить недвижимость, которой нет в интернете. Выбирая риэлтера, ориентируйтесь на мнения знакомых вам людей, которые уже пользовались его услугами или на отзывы в интернете (при условии, что вы считаете эти отзывы объективными).

Возвращаясь к недвижимости, хочу сказать, что для круглодичного комфортного проживания на море в общине Несебр приспособлены только город Несебр,  часть Святого Власа и часть г.Обзор ( где живут местные) и с.Равда ( на любителя).

Святый Влас. Красивое место, с одной стороны гора, с другой море. Но иногда это и плохо, потому что перепад высот от моря до жилища может быть значительным.

Равда. Практически везде шаговая доступность до моря, относительно недалеко находится Несебр. Самый проблемный район в Равде на сегодняшний день«Черно море», потому что летом есть проблемы с водой на этажах выше второго. Самые низкие цены на недвижимость здесь. Хотя в этом районе и местные живут тоже.

В Святом Власе, Равде , Обзоре и Солнечном береге иностранным покупателям недвижимости предлагают как правило «курортный вариант».  То есть это жилье в комплексах, построенных недавно на волне спроса со стороны иностранцев. Это жильё относительно дешёвое, от 390 Евро за квадратный метр. Но комплексы заселены только летом и то процентов на 40. Для круглогодичного проживания они не предназначены. Так что если купите жильё в таком комплексе, будьте готовы что кроме вас никого в комплексе не будет. А это может вызвать некоторые ограничения. Например, при аварии на водопроводе или проблемах с электричеством, никто особо спешить устранять неисправности не будет.

Выбирая недвижимость в Солнечном береге, учитывайте, что первая линия от моря в Солнечном — это самое шумное место. Начиная с мая и по октябрь будьте готовы к каждодневному «празднику жизни». В этой зоне расположена самая значительная часть развлечений, ресторанов, ночных клубов и пр. Веселье не стихает до 7-8 утра.

Интересные варианты для летнего отдыха можно найти в 2-3 км от Солнечного берега по дороге в Кошарицу, в так называемой вильной зоне. С одной стороны горы, с другой вид на море. Здесь, как правило, расположены закрытые комплексы со своей мини-инфраструктурой, работающей летом. То есть, имеются бассейн, площадки для спорта, магазин, ресторан. Самое существенное отличие от городов — смешение горного и  морского воздуха. Летом воздух постоянно пахнет травами и растениями. Но до пляжа пешком далековато. Как правило, ходят шаттл-басы. Есть такие же комплексы в сторону Тынково, но там местность равнинная.

Обобщая сказанное, отмечу ещё раз. Жить круглый год можно только там где живут местные. Для лета подойдет любое понравившееся место кроме первой линии Солнечного берега.

Если планируете сдавать в аренду купленное жильё, будьте готовы что имея один апартамент у вас ничего не получится. Для сдачи в аренду необходимо обладать несколькими апартаментами и заниматься исключительно самостоятельно, иначе станете жертвой банального обмана: апартамент никак не сдаётся, но при этом почему-то быстро изнашивается и ветшает. Почему интересно? Да потому, что сдаётся благополучно и без вас.

Покупать или не покупать строящееся жильё. Всё сильно зависит от того кто застройщик. Далеко не все застройщики пережили кризис. Поэтому есть на побережье много «замороженных» строек. Покупка здесь ,скорее всего, просто заморозит ваши деньги, а в худшем случае вы их потеряете. Как определить идёт стройка или нет. С 1 мая по 30 сентября строительство на побережье официально ЗАПРЕЩЕНО. Поэтому приехав летом выбирать строящуюся недвижимость вы не сможете самостоятельно определить «живая» стройка или замороженная. Нужно просто спрашивать у местных. Строительство в Болгарии на побережье ведётся обычно очень быстро и если вам предлагают купить дешёвую недвижимость на стадии «нулевого цикла», то не нужно этого пугаться. Вполне верояно, что менее чем через год здесь будет стоять готовое здание с абсолютно готовыми апартаментами. Это же нужно учитывать, когда для вас принципиально важен вид из окна или с балкона. Осведомитесь у продавца, риэлтера или местных, не вырастет ли перед вашими окнами через некоторое время новое здание и не перекроет вид.

И ещё. Из-за кризиса, много объектов недвижимости оказались в залоге у банков или в аресте по судебным решениям. Единой базы по арестованному имуществу или заложенному нет. Для того чтобы проверить эти и другие правовые аспекты и нужен юрист, в Болгарии он называется адвокат. Обычно нормальный риэлтер работает в паре с адвокатом или в агенстве недвижимости есть свои юридические службы. Но вы как покупатель должны заострить внимание на этих аспектах, чтобы потом не было мучительно больно.

При покупке недвижимости у вас обязательно возникнет вопрос, что такое акт 15 и что такое акт 16. Наиболее подробно этот вопрос освещен на двух болгарских форумах www.bglife.ru и http://forum.aboutbulgaria.biz/. Вкратце: акт 15 разрешает эксплуатировать жильё,  не нужно платить налоги, но есть ограничения по распоряжению, например нельзя предоставить в залог. Акт 16 — можно всё, но налоги нужно платить.

Немаловажным моментом является дальнейшая стоимость эксплуатации купленного жилья. Нормальной ценой за ток ( так в Болгарии называется электричество, то что в России говорят «за свет») является 18 стотинок за киловатт, иногда цена подрастает до 22 стотинок, но это особенности конкретного комплекса или дома, или жадность управляющей компании. Но и эта цена считается нормальной. За воду обычно берут настолько по-разному, что и средней цены-то нет. Есть комплексы, где вода стоит 2 лева за кубометр, а есть и по 40 стотинок. Это зависит от того, что является источником воды — городская водопроводная сеть или собственная скважина. Все остальные сборы общей классификации и усреднизации не подлежат. Обычно в комплексах «на лето» — это единый сбор за эксплуатацию, в который входят: охрана, пользование бассейном, озеленение территории, уборка и обслуживание общих частей, вывоз мусора и т. д. Нормальной ценой является от 7 до 12 Евро за квадратный метр жилья в год.

И напоследок. Выбирая недвижимость здесь, лучше всё-таки сюда приехать, посмотреть своими глазами, потрогать и выбрать по душе. Вам предложат не один вариант, поэтому настройтесь на несколько дней работы по выбору того, что вам действительно необходимо. И лучше, чтобы вы заблоговременно составили письменный перечень требований, предъявляемых вами к недвижимости — сэкономите себе время и нервы.

В любом случае, покупка недвижимости в другой стране, да ещё на берегу моря — процесс увлекательный.

Поделиться с друзьями: